Trước khi mua đất
nền nằm trong các dự án, khách hàng nên lưu ý các vấn đề quan trọng để không gặp
rắc rối về sau. Bài viết dưới đây sẽ chia sẻ cho người mua biết thủ tục
pháp lý khi mua đất nền dự án, cùng một số thông tin cần thiết liên quan.
Thủ tục mua bán
đất nền không quá dễ cũng không quá khó nên vì vậy cũng tùy từng trường hợp mà
đòi hỏi người giao dịch phải linh hoạt. Vì vậy bài viết này chỉ nêu những thủ tục
chung nhất, mọi vấn đề liên quan bạn có thể liên hệ luật sư, chuyên gia hoặc kết
nối trực tiếp để được tư vấn rõ ràng hơn.
 |
| Đất nền dự án (Ảnh minh họa) |
1. Thủ tục pháp lý
khi mua đất nền dự án:
– Cơ sở pháp lý:
Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP…
– Về quy định
mua đất nền từ chủ đầu tư: Sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh
về việc phân lô bán nền. Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền
dự án. Người mua nên tìm hiểu dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp
văn bản) bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng.
– Về hợp đồng,
thông thường chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp
đồng góp vốn. Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ
chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn). Sau
khi ký hợp đồng dạng này, thành quả mà người mua thu được là được nhận nhà, đất
và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân
chia sản phẩm. Tuy nhiên việc này có thể rắc rối, bởi khi xảy ra chuyện tranh
chấp khởi kiện, pháp luật rất khó bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất
của việc mua bán là chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy
tờ lại ghi góp vốn).
Có 2 trường hợp
trong hợp đồng:
+ Hợp đồng mua
bán đất nền dự án đã có sổ đỏ, cần phải ra công chứng.
+ Hợp đồng góp vốn
mua đất nền từ chủ đầu tư.
Với hợp đồng bắt
buộc công chứng, giá trị pháp lý sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi: Người
tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục
đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.
– Về thủ tục cấp
sổ cho khách cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân
thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.
2. Lưu ý khi mua đất
nền dự án:
Thủ tục pháp lý
khi mua đất nền dự án về cơ bản thì như trên đã chia sẻ, nhưng thực tế khi
bắt tay vào mua bán đất nền bạn sẽ thấy vô cùng phức tạp. Để hạn chế tối đa mọi
khả năng xấu có thể xảy ra, khi mua đất nền tại dự án, khách hàng nên cân nhắc
và chú ý những yếu tố sau:
– Xem xét năng lực
chủ đầu tư, tìm hiểu dự án liệu đã hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, đã cấm mốc ranh
giới, đánh dấu đo đạc, thiết kế được Sở Xây dựng phê duyệt hay chưa?
– Chú ý giấy tờ
khi giao dịch, nên thực hiện dựa trên hướng dẫn của nhân viên kinh doanh sàn
phân phối, cá nhân môi giới. Tuy nhiên, bạn cần đề nghị xem giấy ủy quyền môi
giới về việc ký kết hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý.
– Kiểm tra tính
pháp lý của đất nền, bằng cách xem dự án đã được phê duyệt qui hoạch chi tiết tỉ
lệ 1/500 và có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền chưa?
– Thay đổi quy
hoạch là tình trạng không hiếm, nên lúc giao dịch, khách hàng cần thương lượng
rõ ràng vấn đề này với bên bán, và phải đưa vào văn bản chính thức.
– Khi làm hợp đồng,
cần chú ý ghi rõ và đầy đủ những thông tin quan trọng như giá, cách thanh toán,
thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, các mức phạt đền bù thiệt hại trong trường
hợp người mua nộp trễ phí, chủ đầu tư vi phạm tiến độ, thay đổi quy hoạch…
– Tránh tối đa
việc mua đất chung sổ, vì thủ tục tách sổ rất phức tạp, lô đất bạn mua nếu
không đạt diện tích tối thiểu sẽ không được làm sổ, chưa kể mâu thuẫn giữa các
bên đồng sở hữu.
Với những thông
tin cơ bản về thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án trên đây, người
viết hi vọng đã giúp bạn có thêm những kiến thức sơ lược.
Tags: Luật nhà đất; Pháp lý bất động sản
