Căn cứ quy định
tại Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai năm 2013 quy định thì người sử dụng đất có
nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Vì vậy, trong trường hợp bạn muốn xây nhà
trên đất nông nghiệp thì bạn phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất
nông nghiệp sang đất ở).
 |
| Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư |
Điều kiện chuyển
mục đích sử dụng đất:
Theo quy định tại
Điều 57 Luật đất đai 2013, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
(hay còn gọi là đất thổ cư) thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải
được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khi chuyển mục
đích sử dụng đất phải căn cứ vào:
+ Kế hoạch sử dụng
đất hàng năm của UBND quận ( huyện) nơi có đất nông nghiệp đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
Kế hoạch sử dụng
đất này do địa phương quy định, chẳng hạn như một số địa phương sẽ có quy định
về diện tích tối thiểu trồng cây công nghiệp, cây lúa hoặc đất thuộc quy hoạch
làm đường đi thì những trường hợp đó sẽ không được chuyển mục đích sử dụng lên
đất ở.
Người dân nên chủ
động trực tiếp lên UBND (quận) huyện để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm
của huyện mình, để xem địa phương mình đang có đất nông nghiệp có nằm trong diện
quy hoạch không
+ Nhu cầu sử dụng
đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thủ tục, hồ sơ
chuyển mục đích sử dụng đất:
Người sử dụng đất
có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ đến cơ quan tài
nguyên môi trường, hồ sơ gồm có:
+ Đơn xin phép
chuyển mục đích sử dụng đất ; theo Mẫu số 01 ban hành kèm Thông tư
30/2014/TT-BTNMT (file đính kèm);
+ Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở.
+ Các giấy tờ
liên quan đến nhân thân của người nộp hồ sơ như CMND, Sổ hộ khẩu, …
Cơ quan tài
nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm:
+ Thẩm tra hồ
sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Hướng dẫn người
sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
+ Trình UBND cấp
có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Chỉ đạo cập nhật,
chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Thực hiện nghĩa
vụ tài chính:
Người sử dụng đất
khi được Cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải thực
hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Nộp tiền sử dụng
đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:
- Bằng 50% chênh
lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo
giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền:
+ Chuyển từ đất
vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là
đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
+ Chuyển từ đất
có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để
chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở
- Bằng mức
chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính
theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không
thu tiền sử dụng đất sang đất ở
- Loại thứ nhất: Nộp 50%: Áp dụng với 2 trường hợp
+ Chuyển từ đất
vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là
đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
+ Chuyển từ đất
có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để
chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở
- Loại thứ hai: Nộp 100%: áp dụng với đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở
+ Giá đất ở của khu vực: 2.000.000đồng/m2
+ Giá đất nông nghiệp của khu vực: 200.000đồng/m2
Khi đó số tiền sử dụng đất phải nộp để chuyển 50m2 đất nông nghiệp sang đất ở là:
50 X (2.000.000 – 200.000) = 90.000.000 đồng
Thẩm quyền:
- Ủy ban nhân
dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia
đình, cá nhân.
Trường hợp cho
phép hộ gia đình, cá nhân thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử
dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì
phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.
Căn cứ:
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP
- Thông tư 76/2014/TT-BTC
