 |
| Hướng dẫn thủ tục làm sổ đỏ lần đầu (Ảnh minh họa) |
1. Sổ đỏ
là gì?
Theo khoản 16 Điều
3 Luật Đất đai 2013 quy định: Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất (QSDĐ), quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác
nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người
có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, Sổ đỏ
là từ mà người dân thường sử dụng để gọi giấy tờ QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất căn cứ vào màu sắc của giấy chứng nhận.
Tuy từ Sổ đỏ
không có giá trị pháp lý nhưng tác giả vẫn sử dụng nhằm thuận tiện cho việc tiếp
cận và dễ hiểu của người dân trong quá trình xin cấp Giấy chứng nhận.
2. Điều kiện được
cấp Sổ đỏ
2.1. Cấp Sổ đỏ
khi có giấy tờ về QSDĐ
Có giấy tờ về
QSDĐ được chia thành cách trường hợp sau:
Trường hợp 1: Hộ
gia đình, có giấy tờ về QSDĐ (Không mang tên người khác)
Theo khoản 1 Điều
100 Luật Đất
đai 2013 hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong
các loại giấy tờ sau thì được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Những giấy tờ
về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp
trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ
Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận
QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng
ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu
lực);
- Giấy tờ hợp
pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà
tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển
nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp
xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ thanh
lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về
QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng
khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở…
- Các loại giấy
tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập
trước ngày 18/12/1980; Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã
xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp…
Trường hợp 2: Có
giấy tờ nhưng giấy tờ nhưng ghi tên người khác
Theo khoản 2 Điều
100 Luật đất đai 2013 hộ gia đình, cá nhân được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền
sử dụng đất nếu:
+ Đang sử dụng đất
có một trong các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm
theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan (do mua
bán, tặng cho mà chưa sang tên…),
+ Nhưng đến trước
ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ,
+ Không có tranh
chấp thì được cấp Sổ.
Trường hợp 3: Hộ
gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, kết quả
hòa giải…
- Hộ gia
đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,
- Quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án,
- Văn bản công
nhận kết quả hòa giải thành,
- Quyết định giải
quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
đã được thi hành.
Lưu ý: Khi xin cấp
Sổ đỏ nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải nộp tiền.
Trường hợp 4: Hộ
gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày
15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Sổ thì được cấp Sổ; trường hợp
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện.
2.2. Cấp Sổ đỏ
khi không có giấy tờ về QSDĐ
Theo Điều 101 Luật
Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về QSDĐ vẫn được cấp Sổ đỏ.
Cụ thể:
Trường hợp 1:
Không phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá
nhân không có các giấy tờ về QSDĐ được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng
đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
- Hộ gia đình,
cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014;
- Có hộ khẩu thường
trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện
kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;
- Được UBND cấp
xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Hộ gia đình, cá
nhân thuộc trường hợp này làm đơn xác nhận tình trạng sử dụng đất ổn định và
xin xác nhận tại UBND cấp xã. Giấy xác nhận sẽ kèm theo hồ sơ khi xin cấp Sổ đỏ.
Trường hợp 2: Phải
nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá
nhân được cấp Sổ đỏ và phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
- Đang sử dụng đất
không có giấy tờ về QSDĐ nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày
01/7/2004;
- Đất đang sử dụng
không vi phạm pháp luật về đất đai;
- Được UBND cấp
xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.
3. Hồ sơ xin cấp
Giấy chứng nhận lần đầu
3.1. Hồ sơ xin cấp
Sổ đỏ khi có giấy tờ
Khi có nhu cầu
xin cấp Sổ đỏ, điều đầu tiên là hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu cần chuẩn bị 1
bộ hồ sơ, gồm các đơn, giấy tờ sau đây:
1 - Đơn đăng ký,
cấp sổ đỏ theo Mẫu
số 04a/ĐK;
2 - Một trong
các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP (nộp bản sao, xuất trình bản chính để đối chiếu).
(Các giấy tờ này
xem tại mục 2.1. Cấp Sổ đỏ khi có giấy tờ về QSDĐ ở trên)
3 - Giấy tờ về
tài sản gắn liền với đất như:
+ Giấy chứng nhận
về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở,
+ Chứng nhận quyền
sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng,
+ Chứng nhận quyền
sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu).
Trường hợp đăng
ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công
trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình
xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
4 - Chứng từ thực
hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ
liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với
đất (nếu có);
5 - Các giấy tờ
khác như: Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước...
Lưu ý:
- Đối với người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở
và sử dụng đất ở Việt Nam thì phải giấy chứng minh theo quy định.
- Trường hợp người
sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp Sổ đỏ thì chỉ phải nộp
đơn đề nghị cấp sổ đỏ Mẫu số 04a/ĐK.
3.2. Hồ sơ xin cấp
Sổ đỏ khi không có giấy tờ
Trường hợp không
có giấy tờ về QSDĐ nhưng đủ điều kiện cấp (theo mục 2.2 ở trên) khi có yêu cầu
cấp sổ đỏ thì cần chuẩn bị hồ sơ với đơn, giấy tờ như sau:
- Đơn đăng ký, cấp
sổ đỏ theo Mẫu
số 04a/ĐK;
- Xác nhận của
UBND cấp xã về sử dụng đất ổn định, lâu dài;
- Xác nhận của
UBND cấp xã về việc không có tranh chấp; phù hợp với quy hoạch;
- Chứng từ thực
hiện nghĩa vụ tài chính như: Biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…
- Các giấy tờ
khác như: Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước...
4. Thủ tục cấp Sổ
đỏ lần đầu
Các bước thực hiện:
Theo Điều
70 Nghị
định 43/2014/NĐ-CP thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu được thực hiện qua các bước
sau:
Bước 1. Nộp hồ
sơ
- Người sử dụng
đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và
Môi trường.
- Hộ gia đình,
cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Bước 2: Tiếp nhận
và xử lý
Công chức thuộc
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc
công chức địa chính cấp xã sẽ tiếp nhận hồ sơ.
Trường hợp 1: Nếu
hồ sơ thiếu
- Nếu hồ sơ chưa
đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung
(trong thời hạn 03 ngày làm việc).
Trường hợp 2: Nếu
hồ sơ đủ
- Công chức tiếp
nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận;
- Viết và đưa
Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp;
Xử lý yêu cầu cấp
Sổ cho hộ gia đình, cá nhân:
- Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất sẽ thông báo các khoản tiền phải nộp cho hộ gia đình, cá
nhân có yêu cầu cấp Sổ.
- Hộ gia đình,
cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo quy định như: Lệ phí cấp giấy chứng
nhận, tiền sử dụng đất (nếu có). Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để
xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 3. Trả kết
quả
- Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất trao Sổ đỏ cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành
nghĩa vụ tài chính hoặc gửi Sổ đỏ cho UBND cấp xã để trao hộ gia đình, cá nhân
nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thời gian giải
quyết:
- Thủ tục cấp Sổ
đỏ tối đa là 30 ngày (khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP);
- Thời gian này
không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không
tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất…
- Đối với
các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội
khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời
gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
5. Thủ tục sang
tên Sổ đỏ
Thủ tục sang tên
sổ đỏ áp dụng trong các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ, nhà ở
Bước 1. Đặt cọc
(áp dụng khi sang tên Sổ đỏ trong trường hợp chuyển nhượng)
Để quá trình
chuyển nhượng thuận lợi, trên thực tế các bên chuyển nhượng thường sẽ lập hợp đồng
đặt cọc một khoản tiền trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng.
Bước 2. Lập hợp
đồng và công chứng hợp đồng
Hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ là một trong những hợp đồng bắt buộc phải công chứng. Do đó, các
bên chuyển nhượng cần thiết lập hợp đồng chuyển nhượng và đến tổ chức công chứng
thực hiện công chứng hợp đồng (hoặc tới tổ chức công chức lập hợp đồng và công
chứng hợp đồng chuyển nhượng).
Theo khoản 1 Điều
40 của Luật
Công chứng 2014, hồ sơ, giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:
- Phiếu yêu cầu
công chứng;
- Dự thảo hợp đồng,
giao dịch (nếu các bên chuẩn trước, nếu không thì yêu cầu công chứng viên soạn
hợp đồng chuyển nhượng)
- Giấy chứng nhận
QSDĐ;
- Giấy tờ tùy
thân của hai bên (CMND hoặc hộ chiếu hoặc thẻ căn cước…);
- Giấy xác nhận
tình trạng hôn nhân nếu còn độc thân hoặc Giấy đăng ký kết hôn nếu đã có gia
đình của hai bên;
- Sổ hộ khẩu của
hai bên.
Bước 3. Kê khai
và thực hiện nghĩa vụ tài chính
Khi kê khai
nghĩa vụ tài chính, hai bên cần chuẩn bị một bộ hồ sơ như sau:
- Tờ khai lệ phí
trước bạ,
- Tờ khai thuế
thu nhập cá nhân,
- Hợp đồng chuyển
nhượng đã được công chứng;
- Giấy chứng nhận
quyền sở hữu đất,
- Bản sao CMND,
sổ hộ khẩu của cả hai bên.
Trong đó, mức
thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải nộp được quy định như sau:
- Thuế thu nhập
cá nhân phải nộp bằng 2 % giá chuyển chuyển nhượng.
- Lệ phí trước bạ
với nhà đất bằng 0,5% giá chuyển nhượng.
Bước 4. Nộp hồ
sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện
Thành phần hồ sơ
bao gồm:
- Đơn đề nghị
theo mẫu;
- Sổ hộ khẩu,
CMND của bên mua;
- Giấy chứng nhận
QSDĐ;
- Hợp đồng chuyển
nhượng đã công chứng...
Khi nộp hồ sơ,
người mua còn phải nộp thêm một số khoản lệ phí khác như: Lệ phí địa chính; Lệ
phí thẩm định; Lệ phí cấp Sổ đỏ….
Thời hạn thực hiện:
Không quá 10 ngày làm việc (theo Nghị
định 01/2017/NĐ-CP).
 |
| Hướng dẫn thủ tục sang tên Sổ đỏ 2019 (Ảnh minh họa) |
6. Thủ tục làm Sổ
đỏ 2019 hết bao nhiêu tiền?
- Áp dụng với
trường hợp xin cấp cấp giấy chứng nhận lần đầu.
- Người có yêu cầu
phải nộp một số khoản tiền nhất định, gồm: Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ, tiền
sử dụng đất (nếu có).
Lệ phí trước bạ:
Theo Điều
5 Nghị
định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ khi làm Sổ đỏ được tính như sau:
Lệ phí trước bạ
phải nộp
|
=
|
Giá tính lệ
phí trước bạ
|
x
|
Mức thu lệ phí
trước bạ theo tỷ lệ %
|
Trong đó,
- Mức thu lệ phí
trước bạ theo tỷ lệ với nhà, đất là 0,5%.
- Giá tính lệ
phí trước bạ đối với nhà, đất
+ Giá tính lệ
phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành
tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
+ Giá tính lệ
phí trước bạ đối với đất được xác định như sau:
Giá tính lệ
phí trước bạ
|
=
|
Diện tích đất
chịu lệ phí trước bạ (m2)
|
x
|
Giá 01m2 đất
(đồng/m2) tại Bảng giá đất
|
Diện tích đất chịu
lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của
tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký QSDĐ xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế.
Ví dụ:
Ông Nguyễn Minh
T, có thửa đất ở 100m2, giá đất ở chỗ có thửa đất của Ông T là 2.000.000đ/m2,
khi đi làm Sổ đỏ ông T phải nộp lệ phí trước bạ là:
Lệ phí trước bạ
|
=
|
200.000.000 đồng
|
x
|
0,5%
|
= 1.000.000 đồng
|
Như vậy, số tiền
lệ phí trước bạ Ông T phải nộp khi làm Sổ là 01 triệu đồng.
Tiền sử dụng đất:
Khi làm sổ đỏ,
người có yêu cầu thuộc một số trường hợp sau thì phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp 1:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về QSDĐ.
- Trường hợp 2:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ
ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 khi được cấp Sổ đỏ mà chưa nộp tiền sử dụng
đất thì phải thực hiện nộp tiền.
- Trường hợp 3: Hộ
gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, kết quả
hòa giải…nếu chưa nộp thì phải nộp tiền sử dụng đất.
Mức tiền sử dụng
đất phải nộp khi làm Sổ theo thông báo của cơ quan Thuế.
Lệ phí cấp Sổ đỏ:
Theo Thông
tư 250/2016/TT-BTC, lệ phí cấp Sổ đỏ thực hiện theo mức thu do HĐND cấp tỉnh
quyết định.
Ngoài các khoản
tiền phải nộp trên, khi xin cấp Sổ đỏ, người có yêu cầu phải nộp các khoản phí
khác như: Phí đo đạc, phí thẩm định thửa đất…
Mức thu tùy theo
quy định cụ thể của từng tỉnh.
7. Chậm cấp Sổ đỏ,
người dân nên làm gì?
Theo Điều 204 Luật
Đất đai 2013 khi quá thời hạn thì người dân có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết
định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
Khiếu nại về việc
chậm cấp hoặc từ chối cấp Sổ đỏ dù có đủ điều kiện
Khiếu nại bằng
01 trong 02 hình thức:
Hình thức 1: Khiếu
nại bằng đơn
Bước 1. Chuẩn bị
đơn khiếu nại
Theo Điều 8 Luật
Khiếu nại 2011 thì người khiếu nại phải chuẩn bị đơn khiếu nại.
Nội dung đơn khiếu
nại:
+ Phải ghi rõ
ngày, tháng, năm khiếu nại;
+ Tên, địa chỉ của
người khiếu nại;
+ Tên, địa chỉ của
cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại;
+ Nội dung, lý
do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của
người khiếu nại.
+ Đơn khiếu nại
phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.
Bước 2. Gửi đến
Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường.
Hình thức 2: Khiếu
nại trực tiếp
- Người khiếu nại
đến khiếu nại trực tiếp thì người tiếp nhận khiếu nại
- Người trực tiếp
nhận khiếu nại hướng dẫn người khiếu nại viết đơn khiếu nại hoặc người tiếp nhận
ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản và yêu cầu người khiếu nại ký hoặc điểm chỉ
xác nhận vào văn bản, trong đó ghi rõ nội dung như khiếu nại bằng đơn.
Khởi kiện tại
Tòa án nhân dân
- Đối tượng khởi
kiện là quyết định hành chính, hành vi hành chính về chậm cấp, từ chối cấp dù
có đủ điều kiện hoặc các hành vi tiêu cực khác khi làm Sổ đỏ.
- Theo Điều
31 Luật
Tố tụng Hành chính 2015, hộ gia đình, cá nhân nộp đơn khởi kiện tại Tòa án
nhân dân cấp huyện nơi có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trên
thực tế 02 quyền này thực hiện không hiệu quả xuất phát từ nguyên nhân: Người
dân không biết quyền và cách thức thực hiện; khó thực hiện…
Trên đây là hướng
dẫn thủ tục làm Sổ đỏ 2019, hi vọng với những tổng hợp các quy định từ khi bắt
đầu tới khi được cấp Sổ đỏ sẽ hỗ trợ được bạn đọc tổng thể quy trình làm Sổ đỏ.
