Ngày 25/11/2014,
Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi). Luật nhà ở (sửa đổi) gồm
13 chương, 179 điều, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015 cho đến nay.
So với Luật Nhà ở cũ thì Luật Nhà ở 2014 tăng thêm 4 Chương và 30 Điều. Luật
này được đánh giá là sẽ có tác động lớn đối với hoạt động phát triển nhà ở
tại Việt nam. Dưới đây là 9 điểm thay đổi quan trọng chúng ta cần nắm rõ.
 |
| Luật nhà ở |
1. Thu hẹp phạm
vi điều chỉnh của Luật nhà ở
Luật nhà ở 2014
chỉ điều chỉnh việc sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng; giao dịch; quản lý
nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.
Đối với giao dịch
mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác
xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo Luật kinh doanh bất động
sản 2014. (Điều 1 Luật nhà ở 2014)
2. Mở rộng đối
tượng áp dụng
Đối tượng áp dụng
Luật nhà ở 2014 bao gồm tổ chức, cá nhân và cả hộ gia đình có liên
quan đến sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở (Điều 2 Luật nhà ở
2014)
3. Mở rộng đối
tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Đối tượng được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
– Tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân trong nước.
– Người Việt Nam
định cư ở nước ngoài.
– Tổ chức, cá
nhân nước ngoài (đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án hoặc tổ chức đang hoạt động tại
Việt Nam hoặc cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam)
(Điều 7, Khoản 1
Điều 159 Luật nhà ở 2014)
4. Thời điểm
chuyển quyền sở hữu nhà ở
– Mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua: kể từ thời
điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc bên mua thanh toán đủ tiền mua. (Đối
với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thực
hiện theo Luật kinh doanh bất động sản).
– Trường hợp góp
vốn, tặng cho, đổi nhà: kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho,
bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở.
– Mua bán nhà ở
trong trường hợp còn lại và thuê mua nhà ở: kể từ thời điểm bên mua, bên thuê
mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở (trừ
trường hợp thỏa thuận khác).
(Căn cứ Điều 12
Luật nhà ở 2014)
5. Điều kiện làm
chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
– Doanh nghiệp,
hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam.
– Có vốn pháp định
theo luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án
theo pháp luật về đầu tư.
– Có chức năng
kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật.
(Căn cứ Điều 21
Luật nhà ở 2014)
6. Dự án đầu tư
xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư dự án
– Dự án đầu tư
xây dựng nhà ở thương mại: phải được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực
hiện theo quy định.
– Lựa chọn chủ đầu
tư dự án:
+ Thông qua 3
hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất và chỉ định
đầu tư khi doanh nghiệp, hợp tác xã đáp ứng đủ điều kiện trên và có quyền
sử dụng đất hợp pháp hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở để xây dựng nhà ở
thương mại.
+ Do cơ quan quản
lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo UBND cấp tỉnh trước khi lựa chọn chủ đầu tư. Nếu dự
án có quy mô lớn hay liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương thuộc diện đầu tư nhưng không thuộc trường hợp phục vụ tái định cư,
nhà ở xã hội, công vụ bằng vốn đầu tư công thì theo Luật Đầu tư. Trường hợp
phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư thì theo quyết định của Chính phủ.
(Căn cứ Điều 22,
Khoản 1 và 4 Điều 23 Luật nhà ở 2014)
7. Loại nhà và
tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại
– Do chủ đầu tư
dự án quyết định lựa chọn nhưng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết, tiêu chuẩn, quy chuẩn
xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ
quan có thẩm quyền.
– Căn hộ chung
cư: phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ
theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
– Nhà ở riêng lẻ:
phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt
theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
(Căn cứ Điều 24
Luật nhà ở 2014)
8. Quyền của chủ
đầu tư dự án
– Yêu cầu cơ
quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt và
triển khai dự án theo đúng quy định.
– Cho thuê, cho
thuê mua, bán nhà ở; huy động vốn, thu tiền cho thuê, cho thuê mua, tiền bán
nhà ở theo Luật nhà ở 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014, hợp đồng đã
ký kết.
– Thực hiện các
quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo pháp luật đất đai,
kinh doanh bất động sản.
– Được chuyển
nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo pháp luật kinh doanh bất động sản.
– Quản lý, khai
thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo quyết định chủ trương đầu
tư dự án của cơ quan có thẩm quyền.
– Yêu cầu cơ
quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhà ở được xây dựng trong dự án khi có đủ
điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở và tuân thủ pháp luật đất đai.
– Được hưởng ưu
đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án.
(Căn cứ Điều 25
Luật nhà ở 2014)
9. Nghĩa vụ của
chủ đầu tư dự án
– Lập, thẩm định,
phê duyệt và triển khai dự án theo pháp luật nhà ở và xây dựng.
– Ký quỹ để thực
hiện dự án theo pháp luật đầu tư, đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo luật kinh doanh
bất động sản và bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án.
– Xây dựng nhà ở
và các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi
tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan có thẩm quyền,
tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở đã được phê duyệt.
– Dành diện tích
đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.
– Công khai trên
trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình: tên dự án, địa
điểm đầu tư xây dựng, quy mô dự án, quy hoạch chi tiết của dự án, tiến độ
thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng
nhà ở, hình thức kinh doanh nhà ở và các nội dung khác liên quan đến kinh
doanh bất động sản.
– Báo cáo tình
hình triển khai, kết quả thực hiện dự án định kỳ và khi kết thúc theo luật nhà ở
và kinh doanh bất động sản.
– Thực hiện đầy
đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, giao nhà ở và các
giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng, giao dịch mua bán,
cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo pháp luật
kinh doanh bất động sản.
– Trong thời hạn
50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê
mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, phải làm thủ tục đề nghị cơ
quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà
trừ trường hợp họ tự nguyện làm thủ tục.
