Giá bất động sản
liên tục tăng cao có thể là một cái bẫy với nhà đầu tư và rất khó kỳ vọng kịch
bản bùng nổ trong năm 2019.
Tổng giám đốc
Công ty Viethome, Nguyễn Anh Đào đánh giá thị trường địa ốc năm 2019 không còn
dễ dàng đối với nhà đầu tư như các năm 2015-2018 và Kỷ Hợi sẽ là một năm nhiều
thách thức nhất trong gần nửa thập kỷ qua. Chuyên gia này đưa ra 4 khuyến nghị
để người tham gia thị trường cân nhắc và thận trọng hơn khi quyết định "chọn
mặt gửi vàng" vào kênh đầu tư này trong 12 tháng tới.
Nếu đầu tư nhà
nên ưu tiên căn nhỏ
Ông Đào cho biết,
dù mua nhà với mục đích gì: để ở (an cư), cho thuê (khai thác tiêu dùng), để dành
(tích lũy tài sản) hoặc bán lại để kiếm lời, với căn đầu tiên mua trong năm
2019, đừng ham nhà to. Đặc biệt là các gia đình trẻ thu nhập chưa cao, tích lũy
dòng tiền chưa đủ lớn, nên cân nhắc mua nhà có giá trị vừa phải với khả năng
chi trả để đảm bảo an toàn.
Đối với đại đa số
người Việt Nam, ngôi nhà không chỉ là nơi để ở mà còn là tài sản tích lũy và
thước đo cho sự thành công. Song, đừng vì sĩ diện mà chọn nhà to, cũng đừng mua
theo sở thích mà chọn nhà quá sang trọng, rồi lại thiếu hụt dẫn đến vay nhiều,
sẽ tự làm khó mình. Sau này khi tích lũy đủ lớn và đã trả được một khoản tiền
đáng kể cho căn nhà đầu tiên, đó mới là thời điểm phù hợp đổi nhà lớn hơn. Nhà
nhỏ, tổng giá trị thấp, dễ mua, dễ bán, dễ cho thuê, là suất đầu tư an toàn và
hiệu quả trong năm 2019.
Với những nhà đầu
tư bắt đầu tậu căn nhà thứ hai trở đi trong năm 2019, bài toán nên đặt ưu tiên
hàng đầu là tính thanh khoản phải cao (dễ giao dịch mua bán trên thị trường thứ
cấp). Ưu tiên thứ hai là khả năng khai thác dòng tiền tốt (dễ cho thuê). Tuy
nhiên, giá thuê nhà trên thị trường đang chịu áp lực giảm do số lượng nhà bàn
giao ra thị trường cực lớn.
 |
| Các chuyên gia khuyến cáo cần thận trọng khi đầu tư bất động sản năm 2019 |
Cẩn trọng với
đòn bẩy tài chính
Tỷ lệ vay ngân
hàng bao nhiêu là an toàn khi đầu tư bất động sản trong 12 tháng tới là câu hỏi
được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm. Với diễn biến bình thường mọi năm, chắc chắn
giới đầu tư địa ốc đều phải sử dụng vốn vay để tham gia cuộc chơi này. Thế
nhưng, gió đã đảo chiều trong năm Kỷ Hợi vì chính sách thắt chặt tín dụng bất động
sản đã bước vào lộ trình quan trọng.
Động thái thắt
chặt vốn vào đầu tư bất động sản và giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn
tiếp tục được giảm xuống sẽ khiến cung tiền vào kênh đầu tư này sẽ bị hạn chế.
Do đó, nhà đầu
tư cần cân nhắc trước khi vay ngân hàng tham gia vào thị trường nhà đất để
tránh rủi ro do biến động của thị trường tín dụng. Với việc giá bất động sản đã
đẩy lên khá cao ở một số nơi, thì mức tăng giá những nơi đó sẽ không còn tăng
cao như những năm trước, thậm chí có những phân khúc dư cung, khả năng đứng giá
hoặc điều chỉnh dần dần có thể xảy ra. Trên cơ sở này nếu đầu tư không đúng mà
vay ngân hàng với tỷ lệ cao có thể dẫn đến những rủi ro lớn. Mức vay không nên
cao quá 40% vốn tự có để có thể cân bằng được lợi ích và rủi ro.
Nên đầu tư sản
phẩm thị trường có nhu cầu lớn
Năm 2019 sẽ là một
năm đặc biệt của thị trường bất động sản, bởi lẽ với việc nhiều biến cố xảy ra
như việc rà soát lại thủ tục pháp lý, thanh kiểm tra nhiều dự án, hạn chế cấp
phép dự án mới... sẽ khiến nguồn cung sơ cấp bị hạn chế. Tuy nhiên, các vùng
ven và tỉnh giáp ranh TP HCM, rổ hàng lại khá dồi dào. Giữa một rừng hàng hóa,
lựa chọn loại bất động sản nào để đầu tư hiệu quả đóng vai trò quan trọng.
Để suất đầu tư đảm
bảo an toàn và hiệu quả, phân khúc dành cho những người có nhu cầu thật sẽ được
quan tâm nhiều nhất và là lựa chọn hàng đầu. Nhà đầu tư nên thận trọng trước những
bất động sản có giá đã bị đẩy lên quá cao trong các cơn sốt ảo, tránh đổ tiền
vào những nơi có tốc độ phát triển quá chậm (hay nói đúng hơn là nhu cầu thực
thấp) nhưng giá ngất ngưởng. Nên đầu tư vào phân khúc có nhu cầu thật để tránh
những rủi ro ngoài ý muốn về thanh khoản.
Giá bất động sản
quá cao là một cái bẫy
Đầu tư bất động
sản năm 2019 khác biệt rất lớn so với giai đoạn 2015-2018. Thị trường bất động
sản suy giảm từ năm 2008 đến năm 2013, có dấu hiệu hồi phục từ năm 2014 và tăng
trưởng trở lại từ 2015 trở đi. Trong giai đoạn 2015-2018, nhiều cơn sốt đất diễn
ra khiến cho tốc độ tăng giá bất động sản rất cao, trong đó đỉnh điểm là
2016-2017 và tăng chậm lại, xuất hiện các dấu hiệu giảm tốc nhiều hơn từ năm
2018.
Diễn biến này một
phần có được là thặng dư tích lũy của người dân sau gần một thập kỷ đã được đưa
vào đầu tư trong khoảng thời gian từ 2015 đến 2018. Mặt bằng giá bất động sản
năm 2019 đã bị đẩy lên khá cao từ các năm trước. Những nhà đầu tư cũ có thể sẽ
chốt lời, nhà đầu tư mới ít nhiều sẽ có tâm lý thận trọng hơn khi đầu tư.
Bên cạnh đó, lượng
tiền tích lũy của người dân một phần lớn đã đổ vào thị trường bất động sản để đầu
tư trong các năm trước, vì thế lượng tiền đầu tư trong 2019 sẽ không thể sánh bằng
các năm 2016-2017. Năm 2019 giá bất động sản sẽ khó có khả năng tăng mạnh như
những năm trước và giá càng cao lại càng phải tỉnh táo cân nhắc kỹ.
Theo Vũ Lê/ vnexpress.net
