Sở Xây dựng TP.
Đà Nẵng vừa đưa ra khuyến cáo về hoạt động giao dịch bất động sản (BĐS) khi đặt
cọc giữ chỗ để mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc đất nền trong các dự
án phát triển đô thị; cảnh báo về tình trạng vi phạm các quy định của pháp luật
về chuyển nhượng, mua bán nhà ở xã hội.
Theo Sở Xây dựng
TP. Đà Nẵng, trên địa bàn thành phố đã diễn ra tình trạng giao dịch BĐS qua
phương thức đặt cọc giữ chỗ để mua nhà, đất hình thành trong tương lai. Thêm nữa,
thời gian gần đây rộ lên nhiều thông tin rao bán, cho thuê lại căn hộ tại các
chung cư nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước dùng bố trí cho thuê trên địa bàn
thành phố. Do đó, Sở Xây dựng khuyến cáo các hành vi này là trái pháp luật và sẽ
bị xử lý theo quy định.
Đối với phương
thức giao dịch BĐS thông qua việc đặt cọc giữ chỗ tại các dự án nhà, đất, khách
hàng cần tỉnh táo tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật để bảo đảm quyền lợi
cho tổ chức, cá nhân. Các trường hợp kinh doanh BĐS dùng hình thức hợp đồng đặt
cọc giữ chỗ để ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong khi
chưa có thông báo được phép bán theo quy định của cơ quan chức năng là Sở Xây dựng.
Theo Sở Xây dựng,
hình thức hợp đồng đặt cọc giữ chỗ để được mua nhà ở hình thành trong tương lai
không được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và các quy định pháp
luật có liên quan.
Cụ thể, các khoản
1 và 5, Điều 8 của Luật Kinh doanh BĐS quy định hành vi cấm: Kinh doanh BĐS
không đủ điều kiện theo quy định và huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng
vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên
thuê mua BĐS hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.
Khoản 1 Điều 68
quy định hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định
của luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng
đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở
thì không có giá trị pháp lý.
Ngoài ra, khoản
8 Điều 6 Luật Nhà ở quy định hành vi cấm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền
hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh
doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê
mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền
sử dụng đất trong dự án.
Nghị định số
99/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành một số điều của Luật Nhà ở tại khoản 1 Điều 19 quy định việc ký hợp đồng
huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chỉ được thực hiện thông qua
các hình thức quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp
ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật
Nhà ở và quy định tại điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị
xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho
người tham gia góp vốn.
Điểm a khoản 2
Điều 19 quy định bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên
doanh, liên kết đầu tư dự án xây dựng nhà ở chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng
tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ
đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các
hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng
ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự
án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để
được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Do đó, Sở Xây dựng
lưu ý các cá nhân có nhu cầu mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và các dự án
phát triển đô thị trên địa bàn thành phố khi thực hiện hợp đồng đặt cọc giữ chỗ
để mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc đất nền trong các dự án phát triển
đô thị cần phải tham khảo đầy đủ các quy định pháp luật về nhà ở, pháp luật dân
sự trước khi thực hiện các giao dịch để tránh các thiệt hại có thể xảy ra.
Đối với việc
chuyển nhượng, mua bán nhà ở xã hội, Sở Xây dựng xác định đây là hành vi vi phạm
các quy định của pháp luật. Mức xử phạt vi phạm hành chính bằng tiền lên đến 60
triệu đồng. Người được thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước không được chuyển
đổi, bán, cho thuê lại hoặc cho mượn nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào.
Tất cả các hành
vi bán, cho thuê lại, cho ở nhờ căn hộ chung cư tại các chung cư nhà ở xã hội
thuộc sở hữu Nhà nước dùng bố trí cho thuê trên địa bàn thành phố là không đúng
quy định và sẽ bị xử phạt theo quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày
27-11-2017 của Chính phủ.
Mức xử phạt bằng
tiền từ 50-60 triệu đồng đối với người được thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thực
hiện chuyển đổi, bán, cho thuê lại nhà ở hoặc cho mượn nhà ở; đồng thời, bị buộc
nộp lại số lợi nhuận bất hợp pháp có được do thực hiện vi phạm hành chính (nếu
có) và đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo
quy định.
Theo Trí thức trẻ/
Nguyên Minh
Từ Khóa: mua bán nhà đất, giao dịch bất động sản, bất động sản, mua nhà ở
