Mặc dù thị trường
bất động sản năm 2018 được đánh giá là tăng trưởng ổn định, nhưng lại có sự “lệch
pha” giữa các phân khúc. Theo đó, giới phân tích cho rằng, bước sang năm 2019,
dòng tiền đổ vào mỗi sản phẩm và phân khúc cũng không ngoại lệ chênh lệch, thậm
chí hứa hẹn “bùng nổ” ở một số phân khúc.
 |
| Dòng tiền chia nhỏ đổ vào mỗi phân khúc, sản phẩm bất động sản |
Đầu tiên phải kể đến dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đang chảy khá mạnh vào bất động sản. Cụ thể, năm 2018 ước tính cả nước đạt hơn 30 tỷ USD vốn FDI, trong đó có hơn 6,5 tỷ USD đầu tư vào bất động sản, chiếm 21,3% đứng thứ hai trong thu hút vốn FDI. Các nhà đầu tư dẫn đầu là Nhật Bản, tiếp theo là Hàn Quốc, Singapore...
Bên cạnh đó, nguồn
tín dụng ngân hàng, tổng dư nợ tín dụng năm 2018 ước đạt hơn 2 triệu tỷ đồng,
trong đó, ngành xây dựng – bất động sản chiếm 12,48% tăng 20,5% so với năm
2017.
Ngoài ra, nguồn
kiều hối tăng mạnh trong năm 2018, dự kiến cả nước sẽ đạt khoảng 15,9 tỷ USD.
Chưa kể, trước bối cảnh lãi suất ngân hàng tiếp tục ổn định ở mức thấp, thị trường
chứng khoán bấp bênh, giá vàng không mấy hấp dẫn thì dòng tiền từ các kênh truyền
thống âm thầm chuyển dịch vào thị trường bất động sản được xem là lực đẩy cho
thị trường ở giai đoạn hiện nay.
Mặc dù vậy, thị
trường năm 2019 được dự báo vẫn xuất hiện những khu vực và phân khúc được xem
là có lực hút đối với các nhà đầu tư khi nhìn rõ lợi thế trong dài hạn.
Phân khúc đất nền: Những
dự án đất nền lân cận TP. Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An (TP. Hồ
Chí Minh), còn tại Hà Nội một số dự án đất nền tại Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Bắc
Giang, Vân Đồn, Hạ Long... vẫn đang là đích ngắm của nhiều nhà đầu tư. Bên
cạnh đó, đất nền đô thị vệ tinh được nhiều nhà đầu tư lựa chọn, đặc biệt, tại
các khu vực có hạ tầng giao thông chuẩn bị khởi công, nhiều nhà đầu tư về đón
sóng.
Ông Nguyễn Văn
Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, khi đầu tư đất
nền, nên mua các dự án tập trung ở những địa phương có tốc độ phát triển mạnh,
có đầu tư nhiều về hạ tầng, vì mức giá sẽ còn tăng cao. Đồng quan điểm, nhiều ý
kiến cho rằng, tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh, mức giá đã
gần lập đỉnh, khó tạo bứt phá gia tăng về giá. Tại thị trường phía Nam, bên cạnh
Bình Dương, Đồng Nai, Long An… Bình Phước đang được xem là thị trường bất động
sản đầy tiềm năng trong giai đoạn sắp tới.
Vị trí là yếu tố
quan trọng tạo nên giá trị và là cơ sở để xác định tỷ suất sinh lời của sản phẩm
bất động sản. Lựa chọn dự án có vị trí tốt đồng nghĩa với việc tài sản đầu tư sẽ
có tiềm năng phát triển. Về chất lượng của dự án, nên lựa chọn những dự án được
đầu tư hạ tầng bài bản, được quy hoạch hệ thống tiện ích nội khu đầy đủ. Các tiện
ích này sẽ là bảo chứng thiết thực nhất cho những giá trị gia tăng của dự án
trong tương lai. Chưa kể, với những dự án được chủ đầu tư chăm chút và triển
khai các tiện ích độc đáo, mới lạ sẽ càng tăng tính thanh khoản cho dự án.
Nhà phố, biệt thự: Thị
trường bất động sản thời gian qua chứng kiến sự lên ngôi của phân khúc biệt thự
và nhà phố. Lượng hàng khan hiếm, thêm vào đó là nhu cầu sở hữu nhà phố, biệt
thự của người dân tăng mạnh đã đẩy phân khúc cao cấp này vào tình trạng cháy
hàng, đặc biệt vào mùa “sốt” ở những tháng cuối năm 2018. Theo các doanh nghiệp,
ở những dự án cơ sở hạ tầng đồng bộ, chào bán các căn tiếp theo được người mua
thực quan tâm nhiều. Nếu giai đoạn đầu, phân khúc này chủ yếu nhà đầu tư
"xuống tiền" thì đến giai đoạn xây dựng cơ bản và một số giai đoạn
bàn giao nhà thì chủ yếu là người mua ở hoặc nhà đầu tư khai thác cho thuê.
Bất động sản
thương mại: Cuối năm, dòng tiền của nhà đầu tư có xu hướng đổ mạnh vào loại
hình shophouse, shoptel ở những khu vực phát triển mạnh về du lịch nghỉ dưỡng
hoặc các thị trường ven thành phố lớn. Một số điểm nóng cục bộ xuất hiện trên
thị trường hút mạnh dòng tiền của nhà đầu tư có thể kể đến như shoptel Grand
World Phú Quốc; shophouse Europe Hạ Long; shophouse thuộc dự án Vincity Ocean
Park (Hà Nội), shophouse thuộc Vincity Grand Park (Q.9, TP. Hồ Chí Minh)…
Bà Đỗ Thu Hằng,
Trưởng Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định, shophous là dòng sản phẩm mới,
thường nằm ở những khu vực đông đúc dân cư hay vị trí thuận lợi về giao thông
nên luôn thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, nguồn
cung sản phẩm này thường không nhiều nên hầu như chủ đầu tư vừa ra hàng là sẽ
bán hết ngay.
Bà Hằng cho hay:
“Nhà đầu tư cần phân biệt rõ shophouse với nhà phố thương mại. Shophouse phải
đi kèm nhiều điều kiện khác mới thành công như: phải nằm ở tuyến phố lớn, ở khu
vực đông đúc dân cư, giá cả hợp lý, chất lượng sản phẩm tốt, bố trí sàn tầng 1
và các tầng trên phải phù hợp với việc kinh doanh, diện tích cũng không được
quá nhỏ… (ví dụ nếu diện tích chỉ 75 m2 thì việc kinh doanh sẽ gặp khó khăn).
Thường shophouse phải có diện tích phù hợp với việc bố trí mặt bằng kinh doanh
và có chỗ đỗ xe thuận tiện gần đó”.
Căn hộ chung cư: Mới
đây, trong báo cáo tình hình thị trường bất động sản năm 2018, Hiệp hội Bất động
ản TP. Hồ Chí Minh nhấn mạnh, năm 2018 thị trường thiếu hụt quỹ đất, thiếu hụt
nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp, phân khúc nhà ở bình dân và thiếu hụt
nguồn cung căn hộ vừa túi tiền có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn, mặc dù phân
khúc nhà ở bình dân có tính thanh khoản cao nhất.
Nếu nói căn hộ
giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn dường như trên thị trường TP. Hồ Chí Minh đã cạn kiệt,
có chăng xuất hiện một số dự án mới giá vừa túi tiền (tức trong khoảng 1,3 -
1,8 tỷ đồng/căn). Tuy vậy, số dự nằm trong khoảng giá bán này cũng chỉ đếm trên
đầu ngón tay. Điểm danh một số dự án mở bán trong năm 2018 trên thị trường khá
ít ỏi, như: Chương Dương Home (giai đoạn tiếp); Phú Đông Premier; Topaz Home 2;
Dream Home (giai đoạn tiếp).
Thực tế cho thấy,
phân khúc căn hộ giá từ 1,3 - 1,8 tỷ đồng/căn vẫn hút dòng tiền nhà đầu tư mạnh
nhất trên thị trường chung cư. Thời điểm cuối năm, những căn hộ mở bán giai đoạn
tiếp ở khung giá này ghi nhận hấp lực tốt, giá thứ cấp tăng nhanh, trong khi
phân khúc giá trên dưới 3 tỷ đồng/căn thanh khoản chậm hơn. Theo dự báo của các
chuyên gia trong ngành, năm 2019 thị trường bất động sản sẽ diễn biến ổn định ở
các phân khúc, trong đó dòng sản phẩm nhà ở chung cư vừa túi tiền tiếp tục là
loại hình chủ đạo của thị trường.
Theo An
Yên/reatimes.vn
