Hơn 70% khiếu kiện
hiện nay là về đất đai, theo số liệu các vụ án từ Tòa án Nhân dân tối cao. Người
dân luôn thấy bị mất mát khi bị thu hồi đất do tiền đền bù quá thấp, không
theo kịp thị giá, trong khi chủ đầu tư cho rằng chi phí quá nhiều. Nhà nước thì
“đau đầu” vì đã có 5 phương pháp xác định giá đất đưa ra vẫn không khả thi.
Giàu siêu tốc nhờ
đất
“Nguy cơ tham
nhũng trong quản lý đất đai vẫn thuộc nhóm đứng đầu”, GS-TS. Đặng Hùng
Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phát biểu.
Theo phân tích của
GS. Võ, đất đai là một nguồn lực rất lớn nếu được sử dụng hiệu quả, khai thác tốt
và chính sách kinh tế đất đai hữu hiệu sẽ giúp người dân giàu lên và kinh tế đất
nước thêm vững. Nhưng thực tế là đất đang được sử dụng lãng phí, kém hiệu quả,
nguồn lực tài chính từ đất không được khai thác hết, các khoản thu từ đất quá
thấp so với tiềm năng hiện có và nhà nước vẫn thất thu, nhưng lại có “rất nhiều
tỷ phủ bỗng giàu siêu tốc nhờ đất”.
Nêu lên một thực
tế là phần lớn các đại gia ở Việt Nam giàu lên đều có tài sản lớn nhờ những
nguồn thu từ đất, giàu lên do kiếm được lợi nhuận từ sự chênh lệch giá trị giữa
giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường… GS. Võ nhấn mạnh, Việt
Nam không làm tốt việc tận dụng nguồn lực đất đai trong khi cơ hội rất lớn và
đang rơi vào tình trạng quá lãng phí về nguồn thu từ đất.
Nguyên nhân vì
giá đất chưa theo thị trường. Đã vậy, việc áp dụng giá đất cũng không thống nhất.
Cũng có chung
cái nhìn như vậy, PGS-TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học
kinh tế Quốc dân cho biết, các khoản thu thuế phí từ đất tính theo khung giá
Nhà nước (UBND tỉnh) công bố - khung giá này chỉ bằng 20-30% và cao nhất
cũng chỉ bằng 50% giá thị trường. Đến khi đền bù thì lại tính theo giá thị trường
(theo quy định của Luật Đất đai). Nhưng thế nào là giá thị trường, ai xác định
giá thì chưa rõ. Ngay cả việc thu tiền sử dụng đất đã quy định là được tính
theo giá đấu giá, nhưng cuối cùng lại quay lại câu chuyện định giá đất để đưa
vào đấu giá.
Giá đất là bao
nhiêu, xác định giá đất thế nào vẫn đang là câu hỏi bỏ ngỏ. Hiện nay, Nhà nước
vẫn “đau đầu” vì đã đưa ra tới 4-5 phương pháp định giá nhưng chưa phương pháp
nào là khả thi, là hiệu quả.
“Đau đầu” cũng
là tình trạng của những người dân khi bị thu hồi đất vì thấy được đền bù không
xứng đáng, bị thiệt thòi, đi khiếu kiện. Chủ đầu tư thì luôn phải chi phí cao
cho chuyện đền bù, cho việc thúc đẩy tiến độ dự án. Trong khi chính sách
không hiệu quả, cơ chế quản lý không hiệu quả đang tạo dư địa cho trục lợi cá
nhân.
Là gánh nặng của
doanh nghiệp
Chỉ thêm những bức
xúc về đất hiện nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản
TP.HCM cho rằng, tiền sử dụng đất vẫn đang là ẩn số, không minh bạch, gây nhũng
nhiễu tiêu cực mà doanh nghiệp và người dân phải gánh chịu, nhưng lại đang
tạo ra cơ chế “xin - cho”, tình trạng thỏa thuận “cưa đôi, cưa ba” dẫn đến ngân
sách nhà nước bị thất thu.
Ông cũng chỉ ra
10 lỗ hổng và bất cập trong công tác quản lý nhà nước làm giảm nguồn thu ngân
sách nhà nước từ đất đai, gây thất thoát tài sản Nhà nước và làm giảm tính minh
bạch của thị trường bất động sản.
Đó là chỉ định
nhà đầu tư, chỉ định nhà thầu mà không đấu thầu rộng rãi; không đấu giá mà bán
chỉ định đất công cho nhà đầu tư với giá thấp so với giá thị trường; lỏng lẻo,
chỉ định thầu ở các dự án BT. Hay như việc một số cơ quan nhà nước, đoàn thể,
đơn vị sự nghiệp đang sử dụng mặt bằng đất công để hợp tác đầu tư với doanh
nghiệp tư nhân phát triển dự án kinh doanh, dịch vụ trên quỹ đất công, nhưng
giá trị thương quyền của mặt bằng chưa được cơ quan có thẩm quyền thẩm định lại
giá trị do đã chuyển đổi mục đích sử dụng.
Bên cạnh đó, còn
có tình trạng chính quyền cấp cơ sở đã không thống kê, báo cáo đầy đủ quỹ đất
công trên địa bàn địa phương, nhất là các thửa đất nhỏ, hẹp, và tùy tiện cho
phép. Cùng với đó là quy định về thuế thu nhập từ bán bất động sản đang tạo kẽ
hở nên người bán không khai đúng giá bán… Trong đó, quy trình xác định giá đất,
thẩm định giá đất cụ thể của dự án; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ),
trên thực tế bị kéo dài cũng dẫn đến thất thu ngân sách và làm giảm tính minh bạch
của thị trường bất động sản.
Khẳng định tất cả
các nước công nghiệp phát triển và công nghiệp mới đều bắt đầu và thành công do
sử dụng tốt nguồn lực đất đai trong giai đoạn tích lũy ban đầu…, GS. Đặng Hùng
Võ cho rằng, để khai thác được nguồn lực từ đất cần phải làm tốt công tác quản
lý kinh tế đất đai, sử dụng đất có hiệu quả và hiệu suất cao (tiết kiệm và hiệu
quả).
Đồng thời, cần vốn
hóa đất đai để tăng vốn tài chính phục vụ đầu tư. Nhưng tựu chung lại, cái gốc
của vấn đề vẫn là cần có một bộ luật đất đai mới thay thế cho luật đất đai hiện
hành.
“Việt Nam thành
công hay không thành công cũng phải bắt đầu từ nâng cao hiệu quả quản trị kinh
tế đất để tạo nguồn lực tài chính cho đầu tư phát triển. Cần nâng cấp hệ thống
quản trị kinh tế đất đai, đây là cách thức duy nhất để nâng cao hiệu quả quản
lý đất đai”, ông Võ nhấn mạnh.
Theo Thoibaonganhang/ Ngọc Linh
Tags: Tiền Sử Dụng đất,
Đền Bù, Giá đất, định Giá đất
