Với nhiều người,
việc mua một khu đất đã có sổ đỏ là hoàn toàn có thể yên tâm. Song trên thực tế,
đôi khi sổ đỏ chỉ là mảnh giấy màu đỏ! Vấn đề quan trọng không kém là thửa đất
đó có khớp với bản vẽ trên giấy tờ hay không. Việc này cần phải đến tận nơi kiểm
tra mới có thể xác định chính xác.
 |
| Những lưu ý không nên bỏ qua khi mua, bán nhà đất |
1. Thông tin về quy
hoạch
Bạn nên tìm hiểu
ngôi nhà, thửa đất định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào hay
không. Nếu chỉ nhìn hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở văn phòng
công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể nắm hết thông tin nhà đất bạn đang định
mua.
Người bán nhà hoặc
người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực, thậm chí
có những trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm
trong quy hoạch (do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu).
Về nguyên tắc, bạn
sẽ không được chuyển nhượng, mua bán nếu nhà, đất nằm trong quy hoạch. Nếu
không có đầy đủ thông tin, bạn dễ gặp trường hợp làm hợp đồng công chứng, trả
tiền xong mới phát hiện không thể làm thủ tục sang tên được.
Phương án lúc
này là cần mang bản photo sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có
nhà, đất đó để hỏi thông tin. Sau đó, bộ phận một cửa hoặc là sẽ hướng dẫn và
nhận hồ sơ của bạn, hoặc sẽ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn
thông tin quy hoạch đó.
Phương hướng giải
quyết này tùy thuộc cách quản lý của từng UBND, bởi có một số nơi còn lập riêng
một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân.
2. Thông tin về
tranh chấp
Đối với những vụ
tranh chấp lớn, bạn sẽ dễ dàng nắm bắt thông tin bằng nhiều cách khác nhau như
thăm hỏi địa phương, tìm kiếm thông tin trên internet, truyền hình, hoặc thậm
chí thấy những thông tin tranh chấp đó trên cơ sở dữ liệu của VPCC.
Nhưng những
tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì rất khó thấy. Chẳng hạn, tranh chấp lối
đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “nhìn mặt thấy
ghét”. Những loại tranh chấp này sẽ hơi khó tìm hiểu, cần chịu khó hỏi thông
tin từ hàng xóm xung quanh căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Ngoài ra, bạn
cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này.
3. Thông tin vay nợ
thế chấp
Nếu thửa đất có
sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì nhận biết bằng cách xem ở bìa 4 (hoặc bìa
3) của sổ đỏ sẽ thấy thông tin thế chấp, hoặc đính kèm 1 tờ giấy riêng ghi
thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng
ký đất đai. Trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp, họ sẽ gỡ tờ đó
ra, khi quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 nửa dấu giáp
lai, trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có.
Ngoài ra, thông
tin về thế chấp ngân hàng cũng có thể tra cứu được ở các VPCC thông qua bản
photo sổ đỏ, thông thường việc tra cứu này là miễn phí. Tuy nhiên, những trường
hợp có thể tra cứu là hình thức thế chấp qua ngân hàng, nếu thế chấp cho cá
nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay “lãi cao” thì việc truy tìm nguồn gốc
đất sẽ rất khó khăn.
Trên thực tế, việc
dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu
cũng đều ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất. Đặc biệt là khi người
bán không chỉ thế chấp ở một nơi mà có thể là nhiều nơi. Vì vậy, bạn cũng nên
lưu ý điều này.
4. Tìm hiểu thông
tin người bán, người mua
Nếu người bán là
chính chủ, ngoài việc tìm hiểu các thông tin liên quan đến thế chấp hay tranh chấp,
khi bạn tiếp xúc và trao đổi sẽ cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của
họ. Nếu đánh giá đúng về tính cách và bản chất của người bán, điều này sẽ giúp
ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính pháp lý.
Nếu người bán hoặc
người mua là một môi giới, là người trung gian giao dịch sản phẩm với bạn, bạn
cũng không cần quá quan trọng việc người trung gian môi giới đó là cá nhân hay
nhân viên của công ty bất động sản. Nhiều cá nhân môi giới mát tay và có chi
phí thấp hơn công ty bất động sản. Hơn nữa, công ty bất động sản dù sao cũng là
một pháp nhân nên có thể giúp bạn cảm thấy yên tâm hơn.
Ngoài ra, nếu được
nên tìm hiểu thông tin đời sống cá nhân người bán hoặc người mua, có thể từ vợ,
chồng, con, người thân của họ hoặc hỏi những người hàng xóm,…Việc này có thể
giúp hạn chế rủi ro, nhưng phần lớn tùy thuộc vào sự nhạy bén và một chút may mắn
của bạn nữa.
5. Chuẩn bị giấy tờ
công chứng
Thông thường, việc
tìm VPCC sẽ do một bên đảm nhận, theo thỏa thuận trước của các bên. Khi đã chọn
được VPCC, bạn có thể đến trực tiếp hoặc nếu không có thời gian thì gọi điện
thoại để tư vấn và tham khảo về hướng dẫn các giấy tờ cần chuẩn bị nhằm thực hiện
giao dịch mua, bán.
Khi ký hợp đồng
công chứng, các VPCC sẽ kiểm tra toàn bộ giấy tờ gốc của các bên. Như vậy, các
bên cũng có thể yên tâm khi có các công chứng viên trợ giúp việc kiểm tra giấy
tờ thật, giả.
Các giấy tờ cần
thiết cho thủ tục mua bán nhà, đất gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ),
- Thông báo nộp lệ phí trước bạ,
- CMND và hộ khẩu của bên bán,
- Giấy đăng ký kết hôn của bên bán hoặc giấy xác nhận độc thân hoặc văn bản thỏa thuận tài sản riêng – chung của vợ chồng,
- CMND và hộ khẩu của bên mua.
- 02 bản sao hộ khẩu và CMND của vợ chồng bên chuyển nhượng và bện nhận chuyển nhượng,
- 02 bản sao giấy đăng ký kết hôn kết hôn khi đã có gia đình hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân khi chưa có gia đình của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng,
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao và bản chính để đối chiếu) của bên chuyển nhượng.
Sau khi VPCC thông
báo giấy tờ đầy đủ và hợp pháp, lúc này, bạn có thể hẹn ngày ký hợp đồng công
chứng.
6. Ký hợp đồng,
giao tiền, giao giấy tờ và sổ đỏ gốc
Hai bên đến VPCC
ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Sau khi ký xong thì về lý
thuyết, giao dịch đã hoàn thành và có hiệu lực. Tuy nhiên trên thực tế, lúc này
đa số bên mua vẫn chưa giao tiền, bên bán vẫn chưa giao giấy tờ sổ đỏ gốc.
Hợp đồng công chứng
là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán,
chuyển nhượng nhà đất, đồng thời cũng là một trong các loại giấy tờ chính để
làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Vì vậy, các bên cần phải thận trọng khi giao nhận hợp
đồng công chứng khi chưa giao tiền hay giấy tờ sổ đỏ gốc. Trường hợp này bạn có
thể tham khảo một số cách sau:
Mỗi bên lấy đủ số
bản hợp đồng cho mình nhưng chưa giao tiền và giấy tờ sổ đỏ gốc;
Nhờ VPCC giữ hợp
đồng cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ xong thì hai bên cùng qua VPCC lấy hợp
đồng công chứng;
Sau khi đã thỏa
thuận được cách giao hợp đồng công chứng, hai bên cùng nhau ra ngân hàng để bên
mua giao tiền và gửi vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên
bán nhận tiền và giao sổ đỏ bản gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua.
7. Sang tên sổ đỏ
Việc sang tên
trên VPCC sẽ mang lại một số lợi ích như thủ tục pháp lý được tinh giản, đỡ rườm
rà trong khâu bổ sung các giấy tờ còn thiếu bởi tất cả các giấy tờ đã có sẵn ở
đó. Hơn nữa, VPCC cũng nắm rõ bạn cần những giấy tờ loại gì và số lượng bản sao
cần thiết cho các thủ tục.
Ngoài ra, VPCC
còn có khả năng liên hệ với các văn phòng đăng ký đất đai một cách dễ dàng và
thuận tiện hơn những nơi khác. Đồng thời, chi phí sang tên cũng sẽ thấp hơn khi
bạn làm ở những nơi khác (chẳng hạn như luật sư). Có một số VPCC cũng hợp tác với
các luật sư và văn phòng luật sư, vậy nên nhiều trường hợp cũng không khác gì
việc bạn thuê dịch vụ của luật sư.
Có một trường hợp
đặc biệt nhưng khá phổ biến hiện nay, đó là bạn mua nhà đang bị thế chấp và bạn
sẽ phải dùng một phần trong số tiền mua nhà để giải chấp với ngân hàng trước, sau
đó mới làm hợp đồng mua bán, chuyển nhượng công chứng chính thức.
Với trường hợp
này, ngoài hợp đồng đặt cọc (tùy theo thỏa thuận của các bên), bạn cũng có thể
yêu cầu người bán lập hợp đồng hứa bán, hứa chuyển nhượng. Một số VPCC có thể đồng
ý công chứng loại hợp đồng này.
Theo CafeLand
