Thời gian qua, nhiều báo cáo của các tổ chức nghiên cứu thị trường bất động sản cũng như các chuyên gia trong lĩnh vực này đã chỉ ra những bất cập trong cân đối cung – cầu giữa các phân khúc. Theo đó, nguồn cung nhà ở bình dân thiếu trầm trọng dù nhu cầu rất lớn.
Phân khúc nhà ở giá trung bình thấp ở Việt Nam chiếm tới 80% cầu về nhà ở, còn giá cao chỉ chiếm 20%.
Doanh nghiệp thấy ít lãi sẽ “chê” không làm
Tham luận tại Hội thảo “Thị trường căn hộ bình dân: Cầu nhiều-cung ít, vì sao?” diễn ra ngày 15/11 do Dân Việt tổ chức, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng tổng thể cơ cấu hàng hoá bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt ở hai thành phố Hà Nội và TP.HCM chưa phù hợp với nhu cầu thị trường.
Theo đó, nhiều sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn và giá bán cáo nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.
Theo số liệu khảo sát trong nước do Bộ Xây dựng thực hiện, cũng như số liệu điều tra kinh tế của Ngân hàng Thế giới ở Việt Nam, phân khúc nhà ở giá trung bình thấp ở Việt Nam chiếm tới 80% cầu về nhà ở, còn giá cao chỉ chiếm 20%.
“Khi cung không theo tỷ lệ này, bị lệch quá nhiều so với cầu dẫn tới mất cân đối cung – cầu và lượng giao dịch thành công sẽ giảm mạnh. Đây cũng là lý do chính cho thấy phân khúc thị trường bất động sản nhà ở thương mại vẫn chưa khôi phục mạnh như các phân khúc khác”, ông Võ nhận xét.
Theo chuyên gia Đặng Hùng Võ, các chính sách đưa ra để phát triển xã hội đang mang tính bao cấp của nhà nước, chưa phát huy được hiệu quả vì thực tế nhà nước không đủ lực để bao cấp.
“Kể cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, chúng ta chưa động viên được mọi nguồn lực và vận dụng được kinh nghiệm của các nước”, ông Võ nói và cho rằng: hệ quả là chúng ta đang nhìn thấy những dự án đang bị “hụt hơi” từ gói tín dụng ưu đãi.
Ông Võ cho biết, chủ đầu tư không thể đi vay tín dụng với lãi suất lớn để thực hiện khi biết chắc không có lợi nhuận. Trong dự án đó, chi phí vốn quá cao, Nhà nước lại định giá dự án đó để bán, doanh nghiệp sẽ thấy không có lãi và “chê” không muốn làm.
Để giải quyết vấn đề trên, ông Võ cho rằng cần tiếp tục xây dựng cơ chế đối với nhà ở thương mại giá rẻ thay vì việc đi theo chính sách phát triển xã hội mang nhiều tính bao cấp như hiện nay.
Mặt khác huy động từ nhiều nguồn lực khác như quỹ từ thiện từ các tỷ phú trong nước và nước ngoài, từ trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp, từ các tổ chức xã hội và kể cả từ các ODA mang tính xã hội...
Giá rẻ không có nghĩa là chất lượng công trình kém
Ông Nguyễn Văn Đính – Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng nhà ở giá rẻ, bình dân không chỉ rẻ về giá mà còn phải đáp ứng được điều kiện về tổng giá trị không được quá lớn. “Giá rẻ không có nghĩa là chất lượng công trình kém, mà phải được xác định từ cơ cấu giá hợp lý”, ông Đính nói.
Phân tích về nguyên nhân khiến nhà giá rẻ hiện nay chưa phát triển mạnh, ông Đính nhận định do chủ đầu tư khi tham gia phát triển nhà ở giá rẻ, bình dân thường không có lợi nhuận cao từ việc bán sản phầm đến lúc khai thác sản phẩm sau đầu tư. Trong khi đó, Nhà nước chưa có nhiều chính sách để hỗ trợ thúc đẩy các nhà phát triển tham gia đầu tư mạnh mẽ vào phân khúc này.
Trong khi đó, mặc dù nhu cầu nhà giá thấp rất lớn nhưng tỷ lệ hấp thụ còn kém. Theo ông Đính, vấn đề này xuất phát từ việc các dự án loại này thường thiếu nhiều điều kiện về kết nối giao thông với các khu vực khác và đặc biệt là với trung tâm thành phố. “Thiếu và yếu chất lượng đối với hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng dịch vụ”, ông Đính nhận đinh.
Cũng theo vị này, do giá đất và tiền sử dụng đất tại các khu vực gần trung tâm Thành phố giá rất cao nên gần như không có khả năng phát triển nhà ở giá rẻ, bình dân. Bởi vậy chỉ có thể đầu tư xây dựng loại hình này ở các vùng xa trung tâm.
Phát biểu tại hội thảo, ông Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) chỉ ra một trong những bất cập hiện nay đang “ghìm” lại sự phát triển của phân khúc nhà thương mại giá rẻ, đó là Luật pháp hạn chế phát triển nhà diện tích nhỏ. Chưa kể việc tiếp cận nguồn vốn khó, thủ tục phức tạp, thiếu quỹ đất… khiến doanh nghiệp kém mặn mà.
Theo đó, ông Chung cho rằng cần sớm có chính sách thỏa đáng đối với nhà giá thấp – như đối với nhà ở xã hội: Đất, Thuế, lãi suất, tín dụng, thế chấp; Cần lập các quỹ tài chính hỗ trợ phát triển nhà giá thấp – như gói 30 nghìn tỷ; Cần tuyên truyền, vận động các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà giá thấp; Cần đa dạng hóa diện tích căn hộ phù hợp nhu cầu xã hội.
Việc mất cân đối cung cầu các phân khúc nhà theo ông Chung sẽ làm tăng sức ép cơ sở hạ tầng, gây mất cân đối các vấn đề xã hội như điện, nước, trường học. Đồng thời gây những hệ lụy về an toàn môi trường, phòng chống cháy nổ và ô nhiễm… nên việc đẩy mạnh phát triển nhà thương mại giá rẻ, cân đối cung cầu nhà ở của người dân cần sớm được giải quyết.
