CÁCH TÍNH TIỀN THUÊ ĐẤT KHI ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT Kiến thức của bạn: Cách tính tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất Kiến thức của Luật sư: Cơ sở pháp lý: Luật đất đai 2013 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thu tiền thuê đất thuê mặt nước Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng […]
CÁCH TÍNH TIỀN THUÊ ĐẤT KHI ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT
Kiến thức của bạn:
- Cách tính tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất
Kiến thức của Luật sư:
Cơ sở pháp lý:
- Luật đất đai 2013
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP thu tiền thuê đất thuê mặt nước
- Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn nghị định 46/2014/NĐ-CP thu tiền thuê đất thuê mặt nước
 |
| Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất |
Nội dung kiến thức về tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất:
1. Cách tính tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm
Khoản 1 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thu tiền thuê đất thuê mặt nước xác định cách tính tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm là:
“Tiền thuê đất thu một năm được tính bằng diện tích phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất quy định tại Khoản 1 Điều 4 (đối với trường hợp không qua đấu giá cho thuê đất) hoặc tại Điểm a Khoản 3 Điều 4 (đối với trường hợp đấu giá cho thuê đất) hoặc tại Điểm a Khoản 1 Điều 5 (đối với trường hợp đất xây dựng công trình ngầm) hoặc tại Khoản 1 Điều 6 (đối với trường hợp thuê đất có mặt nước) của Nghị định này.”
Như vậy, theo quy định pháp luật tiền thuê đất một năm = diện tích phải nộp tiền thuê đất x đơn giá thuê đất.
1.1 Diện tích phải nộp tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm
Điều 9 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thu tiền thuê đất thuê mặt nước xác định diện tích phải nộp tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm là:
“1. Diện tích đất cho thuê là diện tích ghi trong quyết định cho thuê đất, trường hợp diện tích ghi trong hợp đồng thuê đất lớn hơn so với diện tích trong quyết định cho thuê đất thì diện tích đất cho thuê được xác định theo diện tích ghi trong hợp đồng thuê đất.
2. Diện tích phải nộp tiền thuê đất được xác định bằng diện tích đất cho thuê trừ đi diện tích đất không phải nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
3. Đối với trường hợp chưa có quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất nhưng đang sử dụng đất vào mục đích thuộc đối tượng phải thuê đất theo quy định của Luật Đất đai thì diện tích tính thu tiền thuê đất là diện tích thực tế đang sử dụng.”
Theo quy định pháp luật diện tích đất cho thuê là diện tích được ghi trong quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất. Trường hợp mà diện dích đất cho thuê quy định trong 2 giấy tờ này khác nhau thì diện tích đất cho thuê được xác định theo hợp đồng thuê đất.
Diện tích phải nộp tiền thuê đất = diện tích đất cho thuê – diện tích đất không phải nộp tiền thuê đất
Trường hợp chưa có quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất nhưng đang sử dụng đất vào mục đích thuộc đối tượng phải thuê đất thì diện tích phải nộp tiền thuê đất được tính dựa trên diện tích thực tế đang sử dụng.
1.2 Cách xác định đơn giá tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm
Điều 3 Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn nghị định 46/2014/NĐ-CP thu tiền thuê đất thuê mặt nước quy định cách xác định đơn giá tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm là:
Đơn giá thuê đất hàng năm = mức tỷ lệ x giá đất tính thu tiền thuê đất.
Thứ nhất: Về mức tỷ lệ (%) để tính đơn giá thuê đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất và được công bố công khai.
Thứ hai: Về giá đất tính tiền thuê đất:
- Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá mà diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất tại Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền thuê đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.
- Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá mà diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất tại Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền thuê đất là giá đất được tính theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân x với hệ số điều chỉnh giá đất.
Hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền thuê đất do Sở Tài chính chủ trì xác định theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng với từng mục đích sử dụng đất phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hàng năm sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp.
Trường hợp tại một số vị trí đất thực hiện dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ số sử dụng đất (mật độ xây dựng, chiều cao của công trình) khác với mức bình quân chung của khu vực, tuyến đường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn hoặc thấp hơn mức bình quân chung để tính thu tiền thuê đất đối với các trường hợp này và quy định cụ thể trong Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất của địa phương.
2. Cách tính tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần
Khoản 2 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thu tiền thuê đất thuê mặt nước xác định cách tính tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần là:
“a) Tiền thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê được tính bằng diện tích đất phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
b) Tiền thuê đất có mặt nước thu một lần cho cả thời gian thuê được tính bằng diện tích đất có mặt nước phải nộp tiền thuê nhân (x) với đơn giá thuê đất có mặt nước thu một lần cho cả thời gian thuê.”
Như vậy, theo quy định pháp luật, khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần thì tiền thuê đất = diện tích đất phải nộp tiền thuê đất x đơn giá thuê đất.
Đối với trường hợp khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần mà có mặt nước thì tiền thuê đất = diện tích đất có mặt nước phải nộp tiền thuê đất x đơn giá thuê đất có mặt nước.
2.1 Diện tích đất phải nộp tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần
Theo quy định pháp luật diện tích đất cho thuê là diện tích được ghi trong quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất. Trường hợp mà diện dích đất cho thuê quy định trong 2 giấy tờ này khác nhau thì diện tích đất cho thuê được xác định theo hợp đồng thuê đất.
Diện tích phải nộp tiền thuê đất = diện tích đất cho thuê – diện tích đất không phải nộp tiền thuê đất
Trường hợp chưa có quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất nhưng đang sử dụng đất vào mục đích thuộc đối tượng phải thuê đất thì diện tích phải nộp tiền thuê đất được tính dựa trên diện tích thực tế đang sử dụng.
Đối với trường hợp thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; phần diện tích đất có mặt nước sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất có mặt nước sử dụng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư thì đơn giá thuê đất có mặt nước được xác định bằng 50% đơn giá thuê của loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng.
Đối với trường hợp không thuộc phạm vi trên đơn giá thuê đất có mặt nước được xác định không thấp hơn 50% đơn giá thuê của loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng.
2.2 Cách xác định đơn giá tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần
Khoản 2 Điều 3 Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn nghị định 46/2014/NĐ-CP thu tiền thuê đất thuê mặt nước quy định cách xác định đơn giá tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần là:
Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê = giá đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất tương ứng với thời gian thuê đất.
Thứ nhất: Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá mà diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất tại Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền thuê đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.
Thứ hai: Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá mà diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất tại Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê = giá đất của thời hạn thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất x với hệ số điều chỉnh giá đất.
Thứ ba: Trường hợp thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất thì giá đất để xác định đơn giá thuê đất được xác định theo công thức sau:
Giá đất của thời hạn thuê đất = (Giá đất tại Bảng giá đất /Thời hạn của loại đất tại Bảng giá đất) x Thời hạn thuê đất
