Điều tra thị trường
và thu thập thông tin bất động sản
 |
| Ảnh minh họa. |
1. Điều tra (khảo
sát) thị trường
Định giá viên phải
trực tiếp khảo sát thị trường. Đối với bất động sản, định giá viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
– Vị trí thực tế
của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến
BĐS.
Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…
– Đối với công
trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với
báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
Trong quá trình
khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, định giá viên cần chụp ảnh
tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
2. Thu thập
thông tin
Xác định nguồn
cung cấp thông tin:
– Chủ BĐS;
– Các cơ quan
nhà nước;
– Cơ sở tư vấn
nhà đất của tư nhân;
– Các công ty địa
ốc.
Bên cạnh thông
tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên phải thu thập các
thông tin sau:
– Các thông tin
liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.
– Các thông tin vể yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái
người mua – người bán tiềm năng.
– Các thông tin
về tính pháp lý của tài sản.
– Với BĐS cần
thu thập thêm các thông tin:
+ Các số liệu về
kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng
của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản định giá
toạ lạc và khu vực lân cận.
+ Các thông tin
về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài
sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…).
– Để thực hiện định
giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn:
+ Khảo sát thực
địa;
+ Những giao dịch
mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điểu kiện mua bán, khối
lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty
xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng;
+ Thông tin trên
báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản
lý nhà nước về thị trường tài sản;
+ Thông tin trên
các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyển năng của chủ tài sản, về các đặc
tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của
vùng có liên quan đến tài sản.
Định giá viên phái nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin. Ngoài ra, định giá viên cần thăm dò yêu cầu, tìm hiểu giá cả của đối thủ cạnh tranh.
3. Phân tích thông tin vể bất động sản
Phân tích thông
tin là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần định
giá.
3.1. Phân tích
những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản
– So sánh, đối
chiếu giữa số liệu khảo sát thực tế và số liệu mà khách hàng cung cấp đê đảm bảo
tính chuẩn xác của số liệu;
– Phân tích, lựa
chọn những bất động sản phù hợp nhất, có thể so sánh tốt nhất;
– Phân tích,
đánh giá những đặc điểm khác biệt giữa BĐS cần định giá với các BĐS so sánh.
3. 2. Phân tích
những đặc trưng của thị trường tài sản cần định giá
a) Bản chất và
hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường
– Đối với tài sản
thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điếm của mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc
công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về tài sản, hình thức sở hữu
của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu Nhà nước, liên
doanh…); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm
năng.
– Đối với tài sản
là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thu nhập của nhóm
cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người
mua tiểm năng.
b) Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản
– Những xu hướng
tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài sán tương tự hiện
có trên thị trường.
– Ảnh hưởng của
xu hướng trên đến giá trị tài sản đang định giá.
4. Phân tích
khách hàng tiềm năng
– Đặc điểm của
những khách hàng tiềm năng.
– Sở thích của
khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản.
– Nhu cầu, sức
mua về BĐS.
5. Phân tích về
việc sử dụng tốt nhất và tối ưu bất động sản
Sử dụng tài sản tốt nhất, tối ưu là khả năng sử dụng bất động sản hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép vể mặt kỹ thuật, về mật tài chính và đưa lại mức giá trị cao nhất cho bất động sản.
Định giá viên cần
xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh
pháp luật và tài chính cho phép mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Định giá viên cần
đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:
– Phân tích
chung:
+ Sự hợp lý,
tính khả thi trong việc sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng
hiện tại và sử dụng trong tương lai;
+ Sự thích hợp về
mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định và mô tả đặc điểm
kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản;
– Sự hợp pháp của
tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của
pháp luật;
+ Tính khả thi về
mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra
thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong
tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá
trị vốn hoá của tài sản;
+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí
bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất
và tốt nhất.
– Phân tích sử dụng
tốt nhất, tối ưu nhất:
+ Xác định, lựa
chọn những BĐS có thể so sánh;
+ Đi đến ý kiến
về giá trị của đất;
+ Xác định công
trình tối ưu có thể xây dựng trên đất và sử dụng để tối đa hóa thu nhập từ đất.
– Phân tích công
trình tối ưu có thể xây dựng trên đất phải đảm bảo những yêu cầu:
+ Khai thác tối
đa lợi thế tiềm năng của đất để thỏa mãn nhu cầu thị trường.
+ Tuân thủ những
quy tắc, hạn chế của khu vực, thị trường hiện tại.
– Phân tích sử dụng
công trình tốt nhất, tối ưu:
+ Trợ giúp cho
thẩm định viên trong xác định những BĐS có thể so sánh;
+ Trợ giúp cho
thẩm định viên trong ra quyết định những giải pháp nào sau đây là lựa chọn tốt
nhất đối với BĐS: Duy trì tài sản như hiện trạng vốn có; Tân trang, nâng cấp
công trình, chuyên đổi mục đích sử dụng; Phá bỏ công trình.
Ngoài ra, định
giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp trong định
giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của BĐS và với mục đích định
giá, ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán dựa vào kinh nghiệm thực tế
và tình hình giá trên thị trường xây dựng.
