Thủ tục sang tên sổ đỏ nhà đất năm 2018 (Một số người gọi là thủ tục chuyển quyền sử dụng đất hoặc gọi là thủ tục sang tên quyền sử dụng đất) sẽ bao gồm 5 nội dung cần hiểu và thực hiện gồm:
- Quy trình sang tên;
- Thành phần hồ sơ;
- Các loại thuế phí phải nộp;
- Thời gian sang tên (thời gian làm sổ đỏ) và;
- Cơ quan có thẩm quyền thực hiện hoạt động sang tên sổ đỏ.
Năm vấn đề này sẽ được hướng dẫn chi tiết bên dưới bài viết. (bài viết hơi dài nhưng sẽ đề cập đủ 5 vấn đề trên)
Nội dung bài viết này sẽ hướng dẫn thủ tục sang tên sổ đỏ đối với ba trường hợp phổ biến gồm:
- Trường hợp mua bán nhà đất;
- Trường hợp chuyển nhượng nhà đất và;
- Trường hợp làm thủ tục cho tặng nhà đất.
Thủ tục sang tên đổi chủ nhà đất áp dụng chung cho đối tượng là các loại nhà đất đã có sổ đỏ (đã được cấp sổ đỏ lần đầu) gồm:
- Căn hộ chung cư;
- Nhà tập thể;
- Nhà đất riêng lẻ;
- Nhà liền kề;
- Nhà Biệt thự;
- Các loại đất nông nghiệp;
- Đất phi nông nghiệp…đã được cấp sổ đỏ.
Hướng dẫn chi tiết 5 nội dung cần thực hiện khi sang tên sổ đỏ như sau:
Thủ tục kiểm tra Sổ đỏ nhà đất
Quy trình thủ tục sang tên sổ đỏ 2018 bao gồm 3 giai đoạn:
Giai đoạn 1: Đặt cọc. Sau khi bên mua và bên bán thống nhất giá cả mua bán, thông thường bên mua sẽ đặt cọc cho bên bán một phần tiền. Việc đặt cọc phải lập thành Hợp đồng không bắt buộc công chứng, tuy nhiên để cho đảm bảo an toàn pháp lý người dân nên công chứng Hợp đồng đặt cọc.
Giai đoạn 2: Công chứng: Công chứng Hợp đồng Mua bán, chuyển nhượng (nếu thuộc trường hợp làm thủ tục cho tặng nhà đất thì sẽ công chứng Hợp đồng tặng cho).
Hợp đồng công chứng thường là do Văn phòng công chứng soạn thảo, người dân cũng có thể tự soạn Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho tặng rồi mang đi công chứng. Tuy nhiên, lời khuyên là:
- Người dân không nên tự soạn Hợp đồng rồi mang Hợp đồng đó đi công chứng vì thông thường Hợp đồng do người dân tự soạn sẽ thiếu hoặc sai rất nhiều, dẫn tới quá trình làm thủ tục mua bán nhà đất không thực hiện được.
- Và thông thường các Văn phòng công chứng chỉ đồng ý công chứng bằng Mẫu Hợp đồng của chính Văn phòng công chứng đó. Cho nên, người dân không cần tự soạn Hợp đồng.
Giai đoạn 3: Tập hợp đủ 01 bộ Hồ sơ để tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ nhà đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Hướng dẫn thủ tục sang tên sổ đỏ nhà đất 2018
Chi tiết hướng dẫn các bước sang tên sổ đỏ như sau:
Ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng hoặc tặng cho ở Văn phòng công chứng, Hồ sơ gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng). Bản gốc;
- CMND/CCCD (hoặc hộ chiếu thay cho CMND/CCCD). Bản gốc;
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung (Chứng minh tài sản chung bằng Đăng ký kết hôn); hoặc nếu là tài sản riêng chứng minh bằng: Giấy xác nhận tình trạng độc thân/tình trạng hôn nhân. Bản gốc;
- Sổ hộ khẩu của 2 vợ chồng bên bán và 2 vợ chồng bên mua.
Sau khi phía Văn phòng công chứng tiếp nhận hồ sơ và xét thấy đủ điều kiện sẽ công chứng hợp đồng mua bán/chuyển nhượng hoặc Công chứng Hợp đồng tặng cho nếu là trường hợp tặng cho nhà đất.
Sau khi công chứng xong sẽ chuyển sang giai đoạn 3.
Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai, Hồ sơ gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Sổ đỏ/Sổ hồng (01 bản chính + 02 bản sao y có công chứng chứng thực);
- Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản chính có công chứng);
- Chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên mua và bên bán (mỗi thứ 02 bộ tương đương 02 bản sao y có công chứng chứng thực);
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung (là: Đăng ký kết hôn)/hoặc giấy tờ chứng minh tài sản riêng (là: Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân/độc thân) (02 bản sao y có công chứng chứng thực);
- Đơn đăng ký biến động đất đai/tài sản gắn liền với đất theo mẫu (01 bản chính – Kê khai theo mẫu);
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính – Kê khai theo mẫu);
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính – Kê khai theo mẫu);
- Tờ khai thuế đất phi nông nghiệp (02 bản chính – kê khai theo mẫu) hoặc xác nhận đóng thuế đất phi nông nghiệp tùy từng Quận/Huyện đối với loại giấy tờ này;
- Sơ đồ vị trí thửa đất (01 bản chính – Kê khai theo mẫu).
Toàn bộ giấy tờ trên gộp thành một bộ Hồ sơ hoàn chỉnh và nộp tại Bộ phận 1 cửa thuộc Văn phòng đăng ký đất đai – Chi nhánh Quận/Huyện nơi có nhà đất đó.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Bộ phận 1 cửa luân chuyển hồ sơ sang chi cục thuế để cơ quan thuế tiến hành thẩm định và ra thông báo thuế.
Về phía Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục sang tên nhà đất cho bên người mua theo Hợp đồng đã công chứng.
Thuế, phí phải nộp khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ nhà đất năm 2018 gồm:
- Phí công chứng hợp đồng mua bán chuyện nhượng quyền sử dụng đất.
- Thuế thu nhập cá nhân phải đóng là 2% đối với trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà đất (Khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC; Điều 3 Nghị định 65/2013/NĐCP);
- Lệ phí trước bạ sang tên nhà đất (Điều 2 Thông tư 301/2016/TT-BTC Bộ tài chính).
- Lệ phí thẩm định 0,15% giá trị Bất động sản (lệ phí cấp sổ đỏ).
Lưu ý: Đối với trường hợp cho tặng nhà đất giữa: Vợ chồng tặng cho nhau; Ông bà nội ngoài tặng cho cháu nội, cháu ngoài; Anh chị em ruột tặng cho nhau sẽ không phải đóng thuế. Được miễn thuế thu nhập cá nhân và được miễn lệ phí trước bạ (Chỉ được miễn lệ phí trước bạ đối với lần tặng cho nhà đất đầu tiên).
Thời gian sang tên sổ đỏ (Thời gian thực hiện thủ tục làm sổ đỏ):
- Thời gian thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ/sổ hồng là: 14 ngày làm việc (Không tính thứ 7, Chủ nhật và các ngày nghỉ, ngày lễ).
- Lưu ý: Từ 03/03/2017 thời gian thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất gọi chung là Đăng ký biến động về đất đai không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận đủ hồ sơ (Căn cứ: Điểm i Khoản 2 Điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Bước cuối cùng:
Nhận kết quả là sổ đỏ/Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất mới.
Căn cứ vào phiếu hẹn trả kết quả, Người dân đến cơ quan thuế của Quận/Huyện đó để nhận thông báo thuế, đi nộp thuế và đem biên lai/Hóa đơn thuế đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đến Bộ phận 1 cửa để nhận kết quả – “Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (Người dân hay gọi là Sổ đỏ/Sổ hồng).
Một số lưu ý về các thủ tục sang tên sổ đỏ năm 2018:
- Hồ sơ mẫu mua tại Bộ phận Một cửa Văn phòng đăng ký đất đai;
- Người dân nên gọi điện trước khi đến để kiểm tra kết quả;
- Khi có kết quả người dân đến cơ quan thuế trước để lấy thông báo thuế và đi đóng thuế sau đó quay lại Bộ phận 1 cửa để nhận kết quả;
- Kể từ ngày 10/12/2009 cả nước áp dụng chung một mẫu Sổ đỏ/Sổ hồng lấy tên gọi là: “Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (Căn cứ: Điều 3 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT). Khái niệm Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất không được áp dụng nữa. Tuy nhiên, những Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước thời điểm Thông tư này có hiệu lực sẽ vẫn còn nguyên giá trị áp dụng, người dân không cần phải thực hiện thủ tục thay đổi Mẫu giấy chứng nhận cũ đã cấp. Người dân có nhu cầu đổi sang Mẫu giấy chứng nhận mới thì được cấp đổi sang Mẫu mới.
Những câu hỏi thường gặp khi sang tên sổ đỏ nhà đất:
Câu hỏi 1: Sang tên sổ đỏ mất bao nhiêu tiền (làm sổ đỏ hết bao nhiêu tiền) ?
Trả lời: Số tiền cụ thể người dân phải nộp khi sang tên sổ đỏ bao gồm các loại thuế, phí như đã nói ở trên. Nhưng để xác định cụ thể hết bao nhiêu thì đối với mỗi trường hợp cụ thể phải đóng là khác nhau. Vì để tính được thuế, phí cần phải dựa vào 3 yếu tố: Diện tích nhà đất đem bán, vị trí nhà đất và khung giá nhà nước quy định áp cho vị trí cụ thể đó là bao nhiêu, từ đó mới đủ căn cứ để tính. Cho nên sẽ không có trường hợp nào có mức thuế, phí giống nhau.
Câu hỏi 2: Trường hợp nào khi mua bán sẽ được miễn thuế?
Trả lời: Những trường hợp mua bán sẽ được miễn thuế gồm: Mua bán, chuyển nhượng giữa vợ chồng với nhau; giữa ông bà nội ngoại với cháu nội cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau. Trường hợp này chỉ được miễn 2% thuế thu nhập cá nhân, còn đối với lệ phí trước bạ 0,5% và phí thẩm định 0,15% người dân vẫn phải đóng.
- Lưu ý: Những trường hợp làm thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ mới được pháp luật công nhận hợp pháp và được pháp luật bảo vệ, ngược lại, đối với những trường hợp mua bán nhà đất qua giấy tờ viết tay hoặc nhà đất chưa được cấp sổ đỏ sẽ gặp rất nhiều rủi ro (Ngoại trừ trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà Dự án nói chung).
Câu hỏi 3: Luật quy định thời gian sang tên sổ đỏ là 13 ngày nhưng khi tôi đi làm sang tên tại sao không nhận được kết quả đúng hẹn, Vậy cho tôi hỏi: Thời gian thực tế làm thủ tục sang tên sổ đỏ mất bao lâu?
Trả lời: Thời gian sang tên sổ đỏ quy định là 13 ngày được hiểu là 13 ngày làm việc. Những ngày thứ 7, Chủ nhật, những ngày lễ, ngày nghỉ khác không được tính vào thời gian làm việc, do vậy thời gian sang tên thực tế sẽ lâu hơn.
Một lưu ý nữa về thời gian sang tên sổ đỏ là: Nhiều quận huyện ở Hà Nội hoặc một số các tỉnh thành khác áp dụng thời gian sang tên 13 ngày là chỉ áp dụng đối với trường hợp Bổ sung tên người mua vào phôi sổ đỏ cũ, còn đối với trường hợp người mua muốn đổi sang phôi sổ đỏ mới (đứng tên trên phôi sổ đỏ mới hoàn toàn) thì thời gian thực hiện thủ tục làm sổ đỏ phải cộng thêm 7 ngày làm việc với lý do:
- Quận/Huyện không phải là cơ quan được phép in phôi sổ đỏ mới, Quận/Huyện phải gửi Hồ sơ của người dân lên Cấp Sở để cấp Sở in phôi sổ đỏ mới rồi chuyển về cho Quận/Huyện, rồi Quận/Huyện mới trả kết quả cho người dân, cho nên thời gian sang tên khi xin cấp đổi phôi sổ đỏ mới sẽ bị lâu hợp khoảng một tuần làm việc so với quy định.
Câu hỏi 4: Tôi đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ thừa kế cho con trai tôi nhưng tôi được tư vấn khác hoàn toàn so với thủ tục ở trên và tôi thấy thủ tục tôi được tư vấn phức tạp hơn rất nhiều (Tôi được tư vấn là còn liên quan đến giấy chứng tử của cả bố mẹ chồng tôi vì chồng tôi đã chết và nhiều giấy tờ khác nữa…), Vậy cho tôi hỏi cũng là thủ tục sang tên sổ đỏ để tặng cho con trai nhưng tại sao lại phức tạp và khác nhau như vậy?
Trả lời: Trường hợp của Bác cũng cùng mục đích là để làm thủ tục sang tên nhà đất cho con trai, tuy nhiên không thể tặng cho theo thủ tục thông thường được, vì đây là tài sản chung của bác với người chồng đã chết.
Do người chồng của bác là người có liên quan đến tài sản nhưng nay đã chết, pháp luật quy định phải làm thủ tục khai nhận, thỏa thuận phân chia Di sản thừa kế phần tài sản của người chết để lại (Là một loại thủ tục khác). Thủ tục về thừa kế là một thủ tục khác biệt hoàn toàn so với thủ tục cho tặng nhà đất thông thường, do vậy trường hợp tài sản liên quan đến người đã chết không thực hiện theo thủ tục ở trên.
Trên đây là toàn bộ hướng dẫn đầy đủ và chi tiết về thủ tục sang tên sổ đỏ nhà đất năm 2018. Nói chung, thủ tục sang tên của năm 2018 không có sự khác biệt nhiều so với thủ tục sang tên sổ đỏ 2017.
